FAQs

Verhindert der Erhalt Elisas sozialen Wohnungsbau?

Nein,
denn es steht hier ja bereits ein Haus mit 122 bezahlbaren Wohnungen. (Die Ersatzneubau soll übrigens nur 101 Wohnungen bekommen).

Zum Mietpreis und Sozialbindung:
Wenn von geförderten Wohnungen geredet wird, geht es zumeist um Wohnungen des 1. Förderwegs, d.h. zu 5,90€/qm Anfangsmiete, oder dem 2. zu 8,10€/qm.
Wenn Elisa saniert würde, stünden nicht nur 21 Wohnungen mehr (und schneller, weil die Sanierung schneller durchzuführen ist als ein Abriss und Neubau) dem Wohnungsmarkt zur Verfügung, sondern würden sich voraussichtlich auf einem ähnlichem Mietpreisniveau befinden. Dazu liegen seriöse Berechnungen von Immobilienfachleuten vor.
Des weiteren sind die Wohnungen in Elisa nicht preisgebunden, d.h. ungleich mehr Genossen hätten die Wahl in diesem Haus zu wohnen. Nämlich auch Genossen mit etwas mehr Einkommen, im Gegensatz zu einem geförderten Neubau.

Zur Abwägung Ersatzneubau/Altbau:
Kein Mitglied der Mieterinitiative oder des Freundeskreises ist gegen sozialen Wohnungsbau. Hier fände dieser jedoch nicht auf der grünen Wiese, sondern es geht um einen Ersatzneubau. Wir meinen, deshalb muss genauer hingeschaut werden: Es sollten nicht weniger Wohnungen entstehen als im Altbau.
Im Fall von Elisa ist außerdem die baukulturelle Bedeutung des Gebäudes als Teil des Backstein-Erbe Hamburgs zu berücksichtigen. Ein solches besonderes Haus sollte nicht leichtfertig abgerissen werden, insbesondere nicht, wenn nachweislich kein baulicher Grund dafür vorhanden ist. Die Behauptung, eine Sanierung sei unwirtschaftlich, blieb den Beweis schuldig. Mehrfach bestätigten Sachverständige die Möglichkeit eines Erhalts. Ähnliche Gebäude in der Umgebung, die auch aus der Wiederaufbauzeit stammen, werden und wurden übrigens saniert.

 

Wenn die Wohnungen in Elisa für durchschnittlich 4,50 € /qm vermietet wurden, dann können die ja nur heruntergekommen sein?

Irrtum.
Die vhw hat die Wohnungen auf dem Standard der 50er Jahre vermietet (keine Zentralheizung, Kohleöfen) und die Wohnanlage nie umfassend modernisiert. Die Mieter konnten i.d.R. von den Vorgängern Einbauten und Geräte übernehmen, so dass sie ebenfalls für die Wartung aufkommen mussten. Daher erklärt sich der geringe Mietpreis bei den Altverträgen. Kürzlich Eingezogene zahlten übrigens – für denselben Standard – deutlich mehr. Auch wurden die Mieten regelmäßig erhöht.
Bereits in den 70er Jahren haben die Genossen sich selbst Heizungssysteme auf eigene Kosten eingebaut, teils die Bäder und die Küchen erneuert, mitunter auch die Elektrik – somit haben die Genossen durch Eigenengagement den Qualitätsstandard der Wohnungen erhöht.
Viele Wohnungen hätten vor kurzer Zeit noch sofort bezogen werden können. Nun im Dezember 2014 hat die vhw dies durch  sogenannte Schadstoffentfernung verhindert, das Inneere des Hauses wurde dabei in unwohnlichen Zustand versetzt. Ansonsten verhält es sich wie überall: Der Eine pflegt seine Wohnung, der andere lässt sie verlottern.

 

Mit 4,50 € /qm Miete kann das Haus ja nicht betrieben werden?

Falsch.
Wenn es so wäre, hätte die vhw seit Jahrzehnten missgewirtschaftet. In die Nutzungsgebühr inbegriffen ist immer ein Teil für Instandhaltung. Diese geschah jedoch u.E. in den vergangenen Jahrzehnten nicht im größeren Umfang. Insofern sind die jetzt notwendigen Maßnahmen vielfach auf versäumte Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen. Sowie es rechtlich möglich war, wurde regelmäßig die Miete erhöht, interessanterweise auch mit der Begründung, die Instandhaltungskosten für ein altes Haus würden steigen.

 

Die verbliebenen Bewohner verhindern Mieteinnahmen für die Genossenschaft?

Falsch.
Seit 2011 forderte die Mieterinitiative die vhw auf, alle leer werdenden Wohnungen zur Vermeidung wirtschaftlicher Verluste z.B. an Studenten oder Auszubildenden zwischenzuvermieten. Trotz dergleichen Aufforderung und auch diesbzgl. Absprachen am Runden Tisch hat die vhw dieses abgelehnt. Hierbei wurden die unterschiedlichsten Begründungen angeführt, mal war es ein angeblich generell notwendiger Eletrocheck, mal war eine Einigung mit dem Vermittler der Vermietung nicht erzielbar.

 

Der Neubau wurde zusammen mit den Bewohnern in einem „aufwendigen Verfahren“ geplant?

Nein.
Es fand ein einziger „Workshop zur Neubauplanung“ am 22.6.13 statt. (In den Sommerferien, wo einige Bewohner verreist waren). Dieser Workshop ist durch ein Live-Protokoll dokumentiert. Dem Workshop lag ein „Vorentwurf“ des Ersatzneubaus zugrunde. Viele grundlegende Dinge waren nicht geklärt, bauliche (Haustüren zur Straße oder nur zum Hof, Wohnungen ohne Fenster in Küche und Bad) aber auch planerische, wie die anzusprechende Zielgruppe sowie die Berücksichtigung der Förderrichtlinien.
Die Initiative wies die vhw daraufhin, dass der Planungsentwurf bzgl. des Wohnungsmix nicht den Förderkriterien entsprach. Somit war eine konstruktive Gestaltung nach den Wünschen der Genossen aufgrund unzureichender Vorgaben erschwert.

Die einzige weitere Veranstaltung war die Entwurfspräsentation am 2.9.13. Hierzu bekamen die Bewohner weder vorab noch vor Ort Unterlagen in die Hand. Fast nur per Zufall kam zu Tage, dass auf der Straßenseite Am Elisabethgehölz im Vergleich zum Vorentwurf sämtliche kleine Wohnungen „plötzlich verschwunden“ waren, die kleinsten eine Größe von 60 qm aufwiesen. Damit hätte die vhw bereits ca. vier Wochen nach der Erstellung der „Rahmenvereinbarung“ mit dem Mieterverein zentrale Vereinbarungen der Absprache unterlaufen. Dort hieß es unter Punkt 6.3: „Die Vergabe der Neubauwohnungen orientiert sich an der jetztigen Wohnsituation hinsichtlich Lage und Größe.“ Jedoch steht einer Person im geförderten Neubau höchstens 50 qm zu, wir zählten mehr als 20 Singles…
Aufgrund unseres Protestes besserte die vhw nach und schaffte ca. 8 Wohnungen um die 50 qm, 4 davon ohne Balkon.

 

Wie unterscheidet sich eine Sanierung des Altbaus von einem Ersatzbauvorhaben in den Konsequenzen für unsere Bürgergesellschaft?

Neben der Wahrung eines stadtteilprägenden Gesichtes der Hamburger baukulterellen Geschichte, wäre ein saniertes Gebäude immer noch im Mietenspiegel enthalten. Aufgrund der zu erwartenden Miete würde das Haus in der jetztigen Wohnungsmarktlage mietpreisbremsend wirken, weil es Wohnungen zu vergleichsweise günstigen Konditionen bieten würde.
Die niedrigere Belastung der Umgebung in der Sanierungsphase im Vergleich zum Ersatzneubau sei am Rande erwähnt. Weniger Lärm, Gestank und Dreck in kürzerer Zeit als beim Neubau, denn immerhin muss hier nicht jeder Stein erst durch einen neuen ersetzt werden. (Neubauten belasten die Umwelt 4x so hoch wie Bestandssanierungen, s. hierzu eine Faktensammlung der Initiative Wir-sind-Eppendorf: N.Mitte_.11-Punkte-zum-Ressourcen-und-Energieverbrauch..).
Ein Neubau wäre, da er als Folge der öffentlichen Förderung mietpreisgebunden ausgeführt sein müsste, nicht mehr im Mietenspiegel enthalten. Damit erhöhte sich die Gewichtung der übrigen im Mietenspiegel enthaltenen Gebäude, mit der Konsequenz, das nach derzeit voraussehbarer Wohnungsmarktlage, deren meist höhere Mieten als Maßstab gelten würden.
Die öffentliche Förderung eines Neubaus läge im zweistelligen Millionenbereich.

 

Ist Elisa ein Präzedenzfall mit weitreichenden Konsequenzen?

Das steht zu erwarten. Zahlreiche weitere Gebäude in Hamburg sind in ähnlichem Zustand. Auch dort wäre die Frage zu stellen: Sanierung zu Lasten des Eigentümers? Oder ein Ersatzneubau mit erheblichem finanziellem Mehraufwand und mit massiver monetärer Belastung der Allgemeinheit?
Ermöglichen Politik und Justiz zukünftig Immobilieneigentümern dieses Entscheidungsbild, hätte das weitreichende Konsequenzen:
Es würde äußert schwierig, historische Bausubstanz zu erhalten, und damit das vertraute Stadtbild Hamburgs. Bereits seit einigen Jahren machen sich Fachleute wie Parteien sorgen um das Backstein-Erbe Hamburgs. Umso unverständlicher, dass hier nicht von den ensprechenden Entscheidungsträgern der SPD eingegriffen wurde.
Auch würden dem Mietenspiegel immer mehr „alte“ günstige Wohnungen entzogen, die Gewichtung neuerer, meist höherpreisig angesiedelter Behausungen beschleunigten den Anstieg des Mietenspiegels zusätzlich. Die öffentlichen Kassen wären erheblichen Mehrbelastungen ausgesetzt, z.B. allein durch steigende Wohngeldansprüche der Bürger. Für Immobilienbesitzer gäbe es den Anreiz, Instandhaltungsmaßnahmen zu verschleppen. Es wäre möglich, Gebäude herunter zu wirtschaften, um anschließend auf Kosten der Allgemeinheit neu zu bauen.
Freier Wohnraum würde sich vornehmlich im hochpreisigen Bereich bewegen, weil sich eigenfinanziertes Bauen mit durchschnittlicher Mietpreiserwartung nicht lohnen würde.
Die Scheren klafften weiter auseinander: Auf der einen Seite öffentlich geförderter Wohnraum zu bezahlbaren Preisen für Bedürftige, auf der anderen Seite hochpreisiger Wohnraum am freien Markt für den restlichen Teil der Wohnungssuchenden.
Was jedoch machen Leute, die nicht als bedürftig einzustufen sind und ein durchschnittliches Einkommen aufweisen? Es bliebe ihnen nur die Wahl, einen höheren Teil ihres Einkommens für die Miete auf dem freien Markt aufzubringen oder aber in günstigere Stadtteile bzw. ganz aus der Stadt wegzuziehen. Damit wäre die Gentrifizierung eingeleitet.

 

Welche Rolle spielt bei Elisa, dass der Eigentümer ein Genossenschaft ist?

Vermieter ist in diesem Falle eine Wohnungsbaugenossenschaft. Es wäre zutiefst ungenossenschaftlich, wenn ein dem sozialen, gemeinschaftsnützigen Gedanken verpflichtetes Gebilde erhebliche finanzielle Mittel der Öffentlichkeit beanspruchen würde, um seine eigenen Finanzen zu entlasten oder seinen Kapitalwert zu erhöhen. Sei es durch die Möglichkeit Instandhaltungsmaßnahmen zu verschleppen, weil wirtschaftlich nicht lohnend zum vergleichsweise günstigen Ersatzneubau, sei es durch eine Vermögerungssteigerung mittels eines Neubaus statt eines sanierten alten Gebäudes.
Zudem sollte es einer Genossenschaft nicht möglich sein, ein Haus mit 122 Wohneinheiten gegen den ausdrücklichen Willen von einer qualifzierten Bewohnermehrheit – zweifach bestätigt – abzureißen. Dies wäre auf dem freien Wohnungsmarkt streitig, für ein soziales Gebilde jedoch eine unwürdige, den gemeinschaftlichen Gedanken verneinende Lösung.

 

Wie könnte der Konflikt um Elisa gelöst werden?

Es gäbe eine Lösung: Die Überführung des jetztigen Gebäudes in eine neue Genossenschaft. Eigentümer der neuen Genossenschaft könnten die Altmieter sein. Damit wäre eine Sanierung ganz nach dem Willen der Bewohner möglich, das Gebäude wäre weiterhin in mildernder Form Teil des Mietenspiegels, das stadtbildprägende Gebäude bliebe Hamburg erhalten und nebenbei wären den öffentlichen Kassen Millionenbeträge nicht entzogen.
Diese Lösung wäre zudem die schnellste, weil ein Neubau erheblich mehr Zeit benötigte als eine Sanierung. Die Elisa e.G. hat kürzlich ein Kaufangebot abgegeben.